来源：祥顺财税俱乐部
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最近，接到一个客户的电话，咨询了这样一个问题：为了支持企业共度时艰，我们公司响应政府号召，在疫情期间给租赁我们房屋的客户减免了2-4月份三个月的房租，在税务上应该怎么处理？
这是您在祥顺财税俱乐阅读的第12，篇
作者介绍
结合该企业的咨询，对疫情期间有关房租减免的税务处理做了一下搜集整理，和大家一起学习下。由于免收租金对于承租方来讲，只是按照权责发生制原则确认费用归属期间即可，因此下列分析只针对出租方：
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增值税
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免收租金
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）附件一第十四条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告年第86号）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定的视同销售服务。
结合上述政策文件，提醒大家注意，如果双方在初始的租赁合同中未约定免租期，针对疫情期间的免租事宜双方应签订补充合同明确。对于双方已就免租条款签订补充合同的，不论是个人房东还是单位房东，在免租期间都无需视同销售缴纳增值税。
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取得财政补贴
企业在给客户免除房租后，部分地区会以财政补贴的形式给企业予以补偿。企业收到的财政补贴是否需要征收增值税，应当区分具体情况判断。
《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》（国家税务总局年第45号公告）第七条规定：“纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。”
根据该条款，企业收到的财政补贴如果与房租的金额直接挂钩的，比如企业免除2-4月份租金元，政府在发放财政补贴时，明确说明补贴该企业2-4月房租元，则应当计算缴纳增值税。如果财政补贴如果与房租的金额没有直接挂钩，例如政府在补贴时明确针对该企业减免房租的行为予以奖励，给予奖励金元，则无需征收增值税。
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企业所得税
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免收租金
免收租金期间的企业所得税问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。”租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。
同时，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔〕79号）规定：“一、关于租金收入确认问题
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”企业提前收取跨年租金，在选择收入确认时间时有两种方法：
一是按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入；
二是依据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
因为企业可以选择收入确认的时间，所以具体的税务操作有所差异
（1）提前收取租金，企业已经选择按上述第一种方法确认了收入，免租期间的对应租金需要退还给承租方的，则免收的租金需冲减租赁收入。
比如：企业年一次收到两年的租金（年—年），则在年汇算清缴时直接按减免租金后的金额确认租金收入的税收金额；若企业是年一次收到三年租金（年—年），且于收到时一次性确认了收入，则需要对年的企业所得税收入进行追溯调整。涉及增值税的处理需开具增值税红字发票。
（2）提前收取租金，企业已经选择按上述第一种方法确认了收入，免租期的对应租金不需要退还给承租方，而是以顺延租赁期限的方式处理的，该种情况无需做相应税务调整。
（3）提前收取租金，企业已经选择按上述第二种方法确认了收入，免租期间的对应租金需要退还给承租方的，企业需要将退还的租金冲减预收账款即可。涉及增值税的处理需开具增值税红字发票。
（4）提前收取租金，企业已经选择按上述第二种方法确认了收入，免租期的对应租金不需要退还给承租方，而是以顺延租赁期限的方式处理的，企业只要将收取的租金在实际租赁期限内分期均匀计入相关年度收入即可。
需要提醒注意的，上述几种情况均应当以双方就免租期间相关事项签订补充合同作为前提条件。
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取得财政补贴
企业在给客户免除房租后收到的补贴收入，可以参照《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[]70号）的规定：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”
如果符合上述文件所列条件的，可以作为不征收收入；不符合的，应当并入应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
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房产税
根据《房产税暂行条例》，房产税有两种计税方式，从价计征和从租计征。
a、从价计征：以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×税率(1.2%)
房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；扣除比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%到30%的扣除比例。
b、从租计征：以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[]号第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
也就是说，约定免租期的，应分两个阶段分别计算房产税。在免租期内应仍按照房产余值计算缴纳房产税，从开始收取租金月起按照收取的租金计算缴纳房产税。用于出租的房产，按照租金收入来计征房产税。
2月25日国务院常务会议明确，鼓励各地通过减免房产税、城镇土地使用税等方式，支持出租方为个体工商户减免物业租金。各地也陆续的出台了有关优惠政策，大家可以根据自己本地的优惠政策进行申请。例如3月12日，淄博市委新冠肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）下发《关于积极应对新冠肺炎疫情影响支持个体工商户复工复产的意见》中明确：“对疫情期间主动为个体工商户减免租金的商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，可申请减免房产税、城镇土地使用税。”3月20日，《山东省财政厅国家税务总局山东省税务局关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税减免政策的通知》鲁财税〔〕16号文件中明确：“二、疫情期间为个体工商户免租金的，对免租金部分所对应的房产、土地，可按免租金月份数减免房产税、城镇土地使用税。”
同时，对于符合条件的小规模纳税人，之前享受财税〔〕13号文中规定的“六税二费”减征50%相关优惠的，疫情期间继续享受。具体减免比例请参考各省的文件规定。《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔〕13号）中规定：“三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。”山东省对于该政策的减征标准明确按照50%执行，《关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知》（鲁财税[]6号）规定：“自年1月1日至年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”
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城镇土地使用税
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
《财政部、国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（()国税地字号）进一步明确：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
减免房租对于城镇土地使用税的缴纳没有直接影响，企业还应该按照税法规定进行缴纳。疫情期间，各地出台的减免、缓缴政策需结合本地实际情况执行。
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个人所得税
个人所得税主要涉及个人对外出租房屋的情形。根据《个人所得税法》的规定，出租房屋取得的收入属于财产租赁所得，应该由承租方支付租金时代扣代缴个人所得税。
免租期间，个人房东因没有取得租金收入，因此无需缴纳个人所得税，无需进行财产租赁所得的个税申报。但如果承租方提前支付租金，而且在支付租金时已经扣缴了个人所得税，同时双方约定的免租期间对应租金需要退还给承租方的，那么多缴的税金可以按程序向税务机关申请退还。
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印花税
财产租赁合同按租赁合同记载金额的千分之一贴花，税额不足1元的按1元贴花，纳税义务人为立合同人。对于免租期的合同，由于免租期间不涉及租赁金额，所以不涉及印花税的缴纳。但如果免租期涉及到租金退还造成实际合同金额减少的，已经缴纳的印花税不能申请退还。
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发票开具
双方已就免租条款签订补充合同明确的，涉及到相关发票的开具分以下情况处理：
（1）如果双方约定减免的租金用于抵减以后期间租金，不涉及租金退还的，则不需要开具红字发票，只需要按照下期实际取得的租金开具发票即可。
（2）如果双方约定退还免租期间租金的，应当按规定开具红字增值税专用发票给承租方，双方做相应账务处理。
