偏方治疗白癜风 http://news.39.net/bjzkhbzy/171220/5945948.html《企业会计准则第3号—投资性房地产》讲解：
第一节综合知识
一、相关知识
（一）投资性房地产的定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的范围
1.已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。
已出租的投资性房地产租赁期满，虽暂时空置，但以后将继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。
闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民*府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行*主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。
（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
（3）法律、行*法规规定的其他情形。
3.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。否则，不能作为投资性房地产。
4.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
5.关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。
母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产。但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。
6.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
7.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
8.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
（三）披露
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
1.投资性房地产的种类、金额和计量模式。
2.采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。
3.采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
4.房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
二、会计准则
（一）制定背景
随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务，有的企业投资房地产主要是为了房地产的增值而盈利，有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。
以往，人们习惯地将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不适合的。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。
目前世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。
为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财*部于年2月根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称新准则或本准则），自年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。执行新的会计准则的企业不再执行旧准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》。
（二）适用范围
1.本准则规范的投资性房地产
（1）已出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（3）已出租的建筑物。
2.适用其他相关会计准则的项目
（1）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。
（2）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
（三）主要内容框架
投资性房地产准则主要内容框架如图3-1所示。
图3-1投资性房地产会计准则主要内容框架
（四）主要特点（新、旧准则差异比较）
1.要求单独核算和反映投资性房地产
目前，我国许多企业持有投资性房地产。但在现行会计制度下，投资性房地产和企业自用房地产都被纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况以及各类房地产对企业经营业绩的贡献。
因此，本准则将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。
在以往会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋、建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的。新准则则将为赚取租金或资本增值而持有的房地产列入投资性房地产科目进行反映。
此前财*部颁布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（四）》（简称《解答四》）的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开发产品有过单独的解释。《解答四》规定对于这类资产，应当设置出租开发产品科目，并在其下设置出租产品和出租产品摊销两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的存货项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的其他长期资产项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。
可见，在房地产开发企业出租的开发产品上基本沿用了单独反映的处理办法。只是在科目设置上将原来的二级科目升格为一级科目。
2.在初始计量方面
在对投资性房地产进行初始计量时，新准则与旧准则都是按照取得时的实际成本计算投资性房地产的成本，差别就在于计入不同的会计科目下。
3.在后续计量方面——新准则适当引入了公允价值计量模式，借鉴了国际财务报告准则中确定公允价值的方法
本准则以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
（1）旧准则。旧准则规定，房地产开发企业自行开发的房地产或企业固定资产中的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算（土地使用权在无形资产科目核算）。实际上就是按照成本模式进行计量。在业务处理时，出租开发产品按期摊销出租产品的成本；固定资产计提折旧；无形资产进行摊销。
如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产账面价值，增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用。
减值准备会计期末按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。
（2）新准则规定投资性房地产的后续计量可以有以下两种办法：
1）成本模式。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，比照《企业会计准则第4号——固定资产》准则的有关规定处理；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，比照《企业会计准则第6号——无形资产》准则的有关规定处理。
2）公允价值模式。公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。
就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的。但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，该准则未完全采用公允价值模式。
如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，才应当采用公允价值模式。公允价值模式下，成本计量时不计提折旧或摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
适当引入公允价值模式是在综合考虑投资性房地产特性和我国房地产市场现状的基础上所做出的决定，也是该准则的一大突破。
4.新准则增加了有关投资性房地产转换的规定
（1）新准则。
1）在成本模式计量的情况下，房地产转换后的入账价值以其转换前的账面价值确定。
2）在公允价值模式计量的情况下，投资性房地产转换为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益；转换日公允价值大于原账面价值，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。
（2）旧准则。旧准则没有这方面的规定。
5.处置
新准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
这就表示新准则处置投资性房地产时不涉及追溯调整。
（五）执行新准则对企业财务状况的影响分析
在新准则发布实施后，对于投资性房地产不同的会计处理方法对企业的财务报表将会有不同的影响。
1.新准则第九条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量（采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》）。
这个时候业务的处理并不影响企业财务报表上的数据，只是应在资产负债表上将投资性房地产作为一项资产单独列示，对资产负债表的结构有一定影响。
2.新准则第十条规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
由此可见，在原会计制度下，房地产应计入固定资产或无形资产，并计提折旧或摊销；执行新准则后，满足一定条件按公允价值计价时，不计提折旧或进行摊销，使费用减少，当期利润增加；此外，将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，在房地产升值的情况下，也使利润增加。
第二节确认和计量
一、确认条件
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
该确认条件与企业的一般资产的确认条件相同，并无特别之处。
二、初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（1）一般性原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，这与普通资产的核算标准相同。
（2）不同取得渠道下，投资性房地产的入账成本的构成有所不同。
1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
①应税销售行为或者进口货物：13%、9%
自年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
②购进农产品，计算进项税额的扣除率：9%、10%
自年4月1日起，纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
③出口货物劳务，出口退税率：13%；出口货物、跨境应税行为：出口退税率9%
自年4月1日起，原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务，出口退税率调整为13%；原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整为9%。
年6月30日前（含年4月1日前），纳税人出口前款所涉货物劳务、发生前款所涉跨境应税行为，适用增值税免退税办法的，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率，购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率；适用增值税免抵退税办法的，执行调整前的出口退税率，在计算免抵退税时，适用税率低于出口退税率的，适用税率与出口退税率之差视为零参与免抵退税计算。
出口退税率的执行时间及出口货物劳务、发生跨境应税行为的时间，按照以下规定执行：报关出口的货物劳务（保税区及经保税区出口除外），以海关出口报关单上注明的出口日期为准；非报关出口的货物劳务、跨境应税行为，以出口发票或普通发票的开具时间为准；保税区及经保税区出口的货物，以货物离境时海关出具的出境货物备案清单上注明的出口日期为准。
④境外旅客购物离境退税物品：11%、8%
自年4月1日起，适用13%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为11%；适用9%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为8%。
年6月30日前，按调整前税率征收增值税的，执行调整前的退税率；按调整后税率征收增值税的，执行调整后的退税率。
退税率的执行时间，以退税物品增值税普通发票的开具日期为准。
3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
三、与投资性房地产有关的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
